Санитарно-защитные зоны (СЗЗ)

  1. Главная
  2. Санитарно-защитные зоны (СЗЗ)

Строительство в санитарно-защитной зоне (СЗЗ): права собственника и возможные решения

Что такое санитарно-защитная зона (СЗЗ)?

Санитарно-защитная зона (СЗЗ) — это специальная территория вокруг промышленных предприятий, складов, автодорог и других объектов, которые могут оказывать негативное воздействие на окружающую среду и здоровье людей. В пределах СЗЗ действуют ограничения на строительство жилых домов, детских садов, школ и других объектов, связанных с постоянным пребыванием людей.

Размер СЗЗ определяется санитарными нормами (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03) и зависит от класса опасности предприятия:

  • I класс – до 1000 м (химические, металлургические производства).

  • II класс – 500 м.

  • III класс – 300 м.

  • IV класс – 100 м.

  • V класс – 50 м.

Подробнее про санитарно-защитные зоны вы можете почитать в этой статье.

Если участок попадает в СЗЗ, строительство жилого дома может быть запрещено или ограничено.

Как проверить, находится ли участок в СЗЗ?

  1. Публичная кадастровая карта (Росреестр)

    • На сайте https://nspd.gov.ru/map?thematic=PKK (Портал пространственных данных - Публичная кадастровая карта) можно проверить границы участка и наличие зон с особыми условиями использования (ЗОУИТ), к которым относится СЗЗ.

  2. Запрос в Роспотребнадзор

    • Можно подать официальный запрос в территориальное управление Роспотребнадзора, чтобы получить информацию о наличии СЗЗ и ее параметрах.

  3. Генеральный план муниципального образования

    • В администрации поселения можно запросить документы территориального планирования, где указаны все зоны с ограничениями.

  4. Выписка из ЕГРН

    • В выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) могут быть указаны ограничения, связанные с СЗЗ.

Что делать, если участок попал в СЗЗ?

Если выяснилось, что участок находится в санитарно-защитной зоне, у собственника есть несколько вариантов действий:

1. Оспаривание границ СЗЗ

  • Если СЗЗ установлена с нарушениями (например, без учета фактического уровня загрязнения), можно потребовать ее пересмотра через суд.

  • Для этого потребуются экспертные заключения (экологов, санитарных врачей), доказывающие, что предприятие не оказывает вредного воздействия в пределах участка.

2. Перевод земли в другой вид разрешенного использования

  • Если строительство жилья запрещено, можно попробовать изменить вид разрешенного использования (ВРИ) участка на тот, который допускается в СЗЗ (например, под садоводство или коммерческую застройку).

3. Требование компенсации у администрации

  • Если участок был приобретен до установления СЗЗ, а теперь стал непригодным для жилья, можно требовать выкупа земли государством или предоставления равноценного участка.

4. Снижение класса опасности предприятия

  • Если предприятие модернизировалось и снизило выбросы, можно инициировать пересмотр СЗЗ через Роспотребнадзор.

Судебная практика

В России есть случаи, когда собственники успешно оспаривали запрет на строительство в СЗЗ:

  • Если доказывалось, что реальный уровень загрязнения не превышает нормы.

  • Если СЗЗ была установлена без должных оснований.

  • Если администрация не уведомила покупателя о наличии ограничений.

Однако суды часто встают на сторону контролирующих органов, поэтому важно собирать доказательства (экспертизы, заключения экологов).

Вывод

Если участок попал в СЗЗ, это не всегда означает полный запрет на строительство. Нужно:
✅ Проверить точные границы СЗЗ.
✅ Оценить возможность изменения ВРИ или оспаривания зоны.
✅ Обратиться к юристам, если администрация отказывает в разрешении на строительство.

Если запрет обоснован, стоит рассмотреть варианты компенсации или обмена участка.

Наверх